I 5 quesiti
La rivalutazione degli immobili è quella che, tra i temi di Unico 2009, continua a suscitare il maggiore interesse. Occorre dire subito che sono numerose le valutazioni già fatte, considerando che molti bilanci sono stati già chiusi e approvati. D'altronde, la rivalutazione è risultata in alcuni casi uno strumento fin troppo appetibile per salvare, sotto il profilo civilistico, alcune situazioni a rischio (tant'è che, visto il perdurare della situazione di crisi, molti già auspicano una possibile riapertura il prossimo anno).
Altre rivalutazioni sono invece ancora da fare, in particolare per i soggetti Irpef (ditte individuali e società di persone).
I dubbi sulla corretta applicazione della procedura non mancano (si veda la scheda qui a fianco in cui sono selezionati alcune delle questioni rimaste aperte nonostante la circolare e le istruzioni impartite dalle Entrate): si pensi alla suddivisione area/fabbricato. Il problema nasce direttamente dalla circolare 11/E del 2009, nella quale è stato affermato che il valore delle aree pertinenziali o occupate dalla costruzione vanno comprese nella categoria omogenea dei beni non ammortizzabili. Come se l'area "edificata" fosse un bene autonomo, mentre, in realtà, si tratta di una parte "ideale" di un immobile per la quale presuntivamente, da un punto di vista fiscale, viene identificato un valore su cui non risultano deducibili quote di ammortamento.
Nella circolare 22/E del 2009 è stato detto, per avvalorare quanto affermato nel precedente documento interpretativo, che il fatto di rivalutare il fabbricato non determina l'obbligo di rivalutare anche l'area, o viceversa, confermando che fabbricato e area fanno parte di due distinte categorie omogenee. La circolare 22/E ha ulteriormente precisato che nella valutazione del fabbricato, ad esempio derivante da una perizia, devono essere distinti i valori attribuibili al fabbricato e all'area. Anche questo punto inizialmente ha sollevato perplessità, visto che la valutazione dovrebbe considerare l'immobile nella sua interezza, ma oramai chi redige le perizie ha "assimilato" le indicazioni dell'Agenzia.
Così, nessun problema viene a porsi quando la perizia riporta un valore del fabbricato e dell'area superiore a quello stabilito presuntivamente dalla "Visco-Bersani" del 2006. Si supponga, ad esempio, che il valore dell'immobile sia stato originariamente pari a 1.000 e poi sia stato suddiviso fiscalmente – per effetto delle disposizioni dell'articolo 36, commi 7 e seguenti del Dl 223/2006 – in 800, riferito al fabbricato, e 200, in relazione all'area. Se oggi la perizia riporta un valore complessivo dell'immobile pari a 1.500, attribuendo un valore di 1.200 al fabbricato e di 300 all'area, il contribuente potrà operare come segue. Tralasciando di rilevare, per comodità espositiva, gli ammortamenti fiscali che sono stati dedotti dopo la suddivisione fabbricato/area, si avrà che il contribuente potrà imputare (se sceglie il criterio del valore massimo consentito) il maggiore valore di 400 al fabbricato e quello di 100 all'area. Così come potrà rivalutare, nei limiti degli stessi valori, solo il fabbricato o soltanto l'area.
Si supponga, però, che per lo stesso immobile (con valore del fabbricato pari a 800 e dell'area pari a 200) la perizia riporti un valore del fabbricato pari a 1.400 e di 100 per l'area sottostante. Si consideri anche l'ulteriore eventualità che la perizia indichi il valore di 300 per il fabbricato e di 1.200 per l'area. Nel primo caso, il fabbricato potrebbe essere rivalutato, seguendo le indicazioni del Fisco, per 600, mentre, nel secondo caso, l'area potrebbe essere rivalutata per 1.000. Occorre tuttavia osservare che se si considerasse l'immobile nella sua interezza, cioè comprensivo del l'area, bisognerebbe considerare 1.000 prima della rivalutazione e 1.500 dopo, con 500 che risulta, quindi, il maggior valore derivante dalla rivalutazione. Va ricordato che la suddivisione della "Visco-Bersani" del 2006, valida per le aree non acquistate autonomamente in precedenza, assume una rilevanza solo sul piano fiscale, tant'è che civilisticamente il terreno potrebbe essere imputato a un valore inferiore rispetto a quello stabilito dalla norma tributaria. O, addirittura, non imputato, come, ad esempio, nel caso dei fabbricati "non terra/cielo".
Sicché si è dell'avviso che la rivalutazione fiscale del fabbricato oppure dell'area o di tutti e due non possa comunque risultare superiore alla differenza (500, nel caso degli esempi di prima) che si ha considerando complessivamente i valori del fabbricato e dell'area prima della rivalutazione (1.000) e dopo la valutazione, sempre complessiva, che viene fatta ai fini della rivalutazione stessa (1.500).
